2013注册会计师《税法》课后作业题：土地增值税法与参考答案

鉴于大家对税法试题十分关注，我们编辑小组在此为大家搜集整理了“2013注册会计师《税法》课后作业题：土地增值税法与参考答案”一文，供大家参考!

2013注册会计师《税法》课后作业题：土地增值税法与参考答案

第八章 土地增值税法(课后作业)

一、单项选择题

1.下列各项中，不属于我国土地增值税纳税义务人的是( )。

A.销售自建商品房的房地产开发公司

B.出租闲置房产的事业单位

C.转让土地使用权的外商投资企业

D.转让普通住房的李某

2.下列各项中，应当征收土地增值税的是( )。

A.房地产的评估增值

B.个人之间互换自有居住用房，经当地机关核实

C.兼并企业从被兼并企业取得的房地产

D.一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后转让的

3.下列各项中，属于土地增值税征税范围的是( )。

A.继承人依法继承的房地产

B.尚在抵押期间的房地产

C.出让国有土地使用权

D.转让投资、联营的房地产

4.房地产开发企业在确定土地增值税的扣除项目时，下列税费中，允许作为“与转让房地产项目有关的税金”项目扣除的是( )。

A.教育费附加

B.房产税

C.城镇土地使用税

D.印花税

5.根据土地增值税的有关规定，以下不属于房地产开发成本扣除项目的是( )。

A.取得土地使用权所支付的地价款

B.支付的耕地占用税

C.发生的“三通一平”支出

D.公共配套设施费

6.某市房地产开发企业开发一栋写字楼并全部出售，取得销售收入100000万元。开发此栋写字楼支付地价款和相关的过户手续费2000万元，发生土地拆迁补偿费300万元、“三通一平”费400万元、建筑安装工程费500万元，与该写字楼相关的销售费用800万元，管理费用1200万元，财务费用500万元。则该房地产开发企业在计算土地增值税时，允许扣除的房地产开发成本为( )万元。

A.700

B.1200

C.2700

D.3200

7.某市房地产开发企业销售其新建的写字楼一幢，签订销售合同，取得销售收入8000万元。开发该写字楼有关支出为：为取得土地使用权所支付的地价款及相关税费为1200万元;房地产开发成本1800万元，其中含利息支出300万元;计入财务费用中的利息支出为100万元，其中超过国家规定上浮幅度的利息金额为20万元，利息支出均能够按转让房地产项目分摊，并均能提供金融机构的贷款证明;该省政府规定，能提供贷款证明并能按转让房地产项目计算分摊利息支出的，其他房地产开发费用计算扣除比例为4%。则该房地产开发企业在计算土地增值税时，允许扣除的房地产开发费用为( )万元。

A.200

B.488

C.500

D.508

8.某市房地产开发公司2011年销售其新开发的办公楼一幢，签订销售合同，取得销售收入10000万元，已知为开发该办公楼取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本合计为4800万元，该公司不能按房地产项目计算分摊银行借款利息。已知当地省政府规定，纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为8%。该公司销售办公楼应缴纳的土地增值税为( )万元。

A.990.3

B.991.8

C.1419.7

D.1417.45

9.某房地产开发企业销售一栋新建的写字楼，签订销售合同，取得销售收入9900万元，与该写字楼相关的土地使用权支付金额为1000万元，发生开发成本2600万元;销售费用600万元，管理费用400万元，利息支出300万元(含超过贷款期限的利息30万元，加罚的利息10万元)，利息支出能够合理分摊并能提供金融机构贷款证明;该省政府规定，其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。则房地产开发企业在计算该写字楼应纳土地增值税时，允许扣除的房地产开发费用金额为( )万元。

A.1260

B.180

C.440

D.480

10.位于市区的某工业企业转让一幢10年前购置的厂房，签订转让合同，取得收入300万元;该厂房购置原价为180万元，另支付相关税费5万元，已提折旧90万元。经房地产评估机构评估，该厂房的重置成本价为320万元，成新度折扣率为七成。则该企业转让厂房应缴纳土地增值税( )万元。

A.0

B.22.8

C.20.78

D.20.82

11.某生产企业2011年转让一幢委托建筑公司新建的办公楼，签订产权转移书据，取得转让收入8000万元，取得与该办公楼相关的土地使用权所支付的金额为1200万元，开发成本为2500万元，企业未按转让房地产项目计算分摊利息支出，转让过程中缴纳相关税金共444万元(其中含印花税4万元)。当地省政府规定，计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为8%。该企业转让办公楼应缴纳土地增值税( )万元。

A.869 B.870.8 C.1202 D.1203.8

12.位于市区的某工业企业转让5年前购入的一块未开发的土地使用权，签订土地使用权转让合同，取得收入300万元。该土地使用权购置原价为220万元。该企业应缴纳土地增值税( )万元。(不考虑契税)

A.22.64 B.24 C.19.05 D.19.01

13.某市房地产开发企业开发一幢写字楼，已知为开发该写字楼取得土地使用权支付地价款和相关税费共计1800万元，发生房地产开发成本1200万元，销售费用780万元，管理费用820万元，财务费用650万元(其中含利息费用300万元，但不能提供金融机构贷款证明);该写字楼竣工验收后，将总建筑面积的1/3对外销售，签订销售合同，取得销售收入3000万元;将总建筑面积的1/3对外出租，当年取得租金收入100万元;剩余1/3的建筑面积企业留作自己使用。已知当地省级人民政府规定，房地产开发费用扣除比例为10%。该企业应纳土地增值税( )万元。

A.0

B.547.75

C.677.75

D.546.78

14.某县国有工业企业利用厂区空地委托建筑公司建造一栋办公楼，取得该项土地使用权时支付土地出让金4200万元，缴纳相关费用130万元;该办公楼开发成本4600万元;该办公楼分摊的利息支出为300万元(能合理分摊并提供金融机构证明);办公楼竣工验收，将总建筑面积的1/2销售，签订销售合同，取得销售收入6500万元;将另外1/2的建筑面积出租，当年取得租金收入50万元。当地省人民政府规定，其他房地产开发费用扣除比例为4%。该企业上述业务应缴纳土地增值税( )万元。

A.403.70 B.360.65 C.405.65 D.406.62

15.位于县城的某生产企业2011年12月1日转让一幢其2002年购置的厂房，签订转让合同，于当日开具销售发票，取得转让收入100万元。企业不能取得该房屋的评估价格，但能够提供购房发票(已经当地税务部门确认)，发票上记载的购置原价为40万元，开票日期为2002年12月1日，购置厂房时缴纳契税1.2万元，取得了完税凭证。则该企业转让厂房应缴纳土地增值税( )万元。

A.10.91

B.11.88

C.12.48

D.11.47

16.对房地产开发公司进行土地增值税清算时，可作为清算单位的是( )。

A.规划申报项目

B.审批备案项目

C.商业推广项目

D.设计建筑项目

17.下列情形中，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的是( )。

A.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例为80%，其余待售的

B.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例为80%，其余已经全部出租的

C.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例为80%，剩余20%的建筑面积中，10%的部分已经用于出租，另外的10%用于待售

D.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例为80%，剩余20%的建筑面积中，10%的部分企业自己使用，另外的10%用于待售

18.对企事业单位、社会团体以及其他组织转让服务作为租房房源、且增值额未超过扣除项目金额( )的，免征土地增值税。

A.10%

B.20%

C.30%

D.50%

19.根据土地增值税的有关规定，纳税人办理土地增值税纳税申报的期限是( )。

A.自办理产权转移手续之日起7日内

B.自转让房地产合同签订之日起7日内

C.自办理产权转移手续之日起10日内

D.自转让房地产合同签订之日起10日内

20.土地增值税的纳税人应向( )主管税务机关办理纳税申报。

A.销售方所在地

B.购买方所在地

C.房地产所在地

D.合同签订地

二、多项选择题

1.下列赠与行为中，应当征收土地增值税的有( )。

A.李某将其位于市区的房产无偿赠送给自己的女儿

B.某企业将其闲置的厂房无偿赠送给其关联企业

C.某事业单位将其拥有的一块土地使用权通过国家机关赠与公立学校

D.某团体将其拥有的住房无偿赠送给自己的员工

2.甲企业为房地产开发企业，其下列行为中，需要缴纳土地增值税的有( )。

A.甲企业出地，某工业企业出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用

B.甲企业代客户进行房地产开发，开发完成后向客户收取代建收入

C.甲企业与某企业进行房地产交换，用其开发的写字楼换入一宗土地使用权

D.甲企业以一宗土地使用权抵偿所欠建筑企业的工程款

3.非房地产开发企业在确定土地增值税的扣除项目时，下列税金中，允许作为“与转让房地产有关的税金”项目扣除的有( )。

A.营业税

B.印花税

C.城镇土地使用税

D.教育费附加

4.在计算土地增值税应纳税额时，纳税人为取得土地使用权支付的地价款准予扣除，以下关于地价款的表述，正确的有( )。

A.以协议方式取得土地使用权的，地价款为纳税人所支付的土地出让金

B.以行政划拨方式取得土地使用权的，地价款为同类土地的市场价格

C.以转让方式取得土地使用权的，地价款为向原土地使用权人实际支付的地价款

D.以拍卖方式取得土地使用权的，地价款为纳税人所支付的土地出让金

5.房地产开发公司开发并转让新建商品房时支付的下列相关税费，可列入加计20%扣除范围的有( )。

A.占用耕地缴纳的耕地占用税

B.支付给承包单位的建筑安装工程费

C.能够按照转让房地产项目计算分摊的利息支出

D.取得土地使用权时，按照国家统一规定缴纳的过户手续费

6.纳税人转让旧房，在计算土地增值税时，允许扣除的项目金额有( )。

A.旧房的账面价值

B.旧房的评估价格

C.转让旧房时缴纳的营业税

D.因转让旧房缴纳的城建税及教育费附加

7.根据土地增值税法律制度的有关规定，下列说法中正确的有( )。

A.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，减半征收土地增值税

B.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税

C.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额20%的，就其超过部分的增值额按规定征收土地增值税

D.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额20%的，就其全部增值额按规定征收土地增值税

8.根据土地增值税的有关规定，对于能按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构贷款证明的下列利息支出，不得计入允许扣除的房地产开发费用中的有( )。

A.超过贷款期限的利息支出

B.未按期归还借款而被加罚的利息支出

C.符合资本化条件计入房地产开发成本的利息支出

D.不符合资本化条件直接计入当期损益的利息支出

9.根据土地增值税的有关规定，下列情形中，纳税人应当进行土地增值税清算的有( )。

A.房地产开发项目全部竣工并完成销售的

B.整体转让未竣工决算房地产开发项目的

C.直接转让土地使用权的

D.取得销售(预售)许可证满2年仍未销售完毕的

10.下列各项中，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的有( )。

A.直接转让土地使用权的

B.整体转让未竣工决算房地产开发项目的

C.取得销售许可证满3年仍未销售完毕的

D.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的

11.对房地产开发企业进行土地增值税清算时，下列处理正确的有( )。

A.房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除

B.房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除

C.房地产开发企业支付的拆迁补偿费不得扣除

D.房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用不得扣除

12.进行土地增值税清算时，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的下列公共设施中，其成本、费用可以扣除的有( )。

A.建成后产权属于全体业主所有的停车场

B.建成后无偿移交给公安部门的派出所用房

C.建成后有偿转让的医院

D.建成后房地产开发企业自用的水厂

13.根据土地增值税的有关规定，下列情形中，需要缴纳土地增值税的有( )。

A.房地产开发企业将开发的商品房分配给股东

B.房地产开发企业将开发的商品房奖励给职工

C.房地产开发企业将开发的商品房用于抵偿债务

D.房地产开发企业将开发的商品房用于对外出租

14.房地产开发企业有下列( )情形的，税务机关可以参照有关情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税。

A.擅自销毁账簿的

B.申报的计税依据明显偏低，但有正当理由的

C.符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续的

D.虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的

15.下列项目中，免征土地增值税的有( )。

A.出售普通标准住宅

B.因国家建设需要依法征用的房地产

C.房地产开发企业销售建成满3年的商品房

D.因城市实施规划，由纳税人自行转让的原房地产

16.根据土地增值税的有关规定，下列说法中，正确的有( )。

A.房地产开发企业在工程竣工后，根据合同规定扣留的质量保证金，一律不得扣除

B.房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除

C.纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金

D.纳税人既建造普通标准住宅，又建造其他房地产开发的，应分别核算增值额，未分别核算的，由主管税务机关核定普通标准住宅免税的增值额

三、计算题

1.我国居民王某于2007年8月购买一处位于市区的临街商铺，价款为110万元，另支付相关税费3万元，购置后一直对外出租，每月收取租金0.5万元;2011年12月1日王某将该商铺改租为卖，取得销售收入120万元，签订了产权转移书据，缴纳印花税0.06万元;经房地产评估机构评估，该商铺的重置成本价为130万元，成新度折扣率为80%。

要求：根据上述资料，按下列序号计算回答问题，每问需计算出合计数。

(1)计算王某2011年应缴纳的营业税、城建税及教育费附加。

(2)计算王某转让商铺应缴纳的土地增值税。

2. 2011年，位于市区的某国有工业企业利用厂区空地委托某建筑公司建造一栋写字楼，取得此土地使用权时支付土地出让金3000万元，缴纳相关税费120万元;该国有工业企业开发建造写字楼的开发成本4000万元;写字楼开发费用中的利息支出为300万元(不能提供金融机构证明);写字楼竣工验收，将总建筑面积的1/2销售，签订商品房销售合同，取得销售收入6500万元;将另外1/2的建筑面积出租，当年取得租金收入20万元。当地省人民政府规定，房地产开发费用扣除比例为10%。

要求：根据上述资料，按照下列序号计算回答问题，每问需计算出合计数。

(1)企业2011年应缴纳的营业税、城建税及教育费附加。

(2)计算土地增值额时可扣除的取得土地使用权所支付的金额。

(3)计算土地增值额时可扣除的房地产开发成本。

(4)计算土地增值额时可扣除的房地产开发费用。

(5)企业应缴纳的土地增值税税额。

3.位于县城的某房地产开发公司为内资企业，公司于2009年3月～2012年3月开发一栋住宅楼项目，发生相关业务如下：

(1)2009年3月通过竞拍获得一宗国有土地使用权，合同记载地价款200万元，为取得土地使用权缴纳契税10万元，按规定该项目应于2009年6月1日动工开发，但由于公司资金短缺，于2010年9月才开始动工。因超过期限l年未进行开发建设，被政府相关部门按照规定征收土地受让总价款20%的土地闲置费。

(2)支付前期工程费、基础设施费、公共配套设施费和间接开发费用合计180万元。

(3)2011年10月，该项目竣工验收，应支付建筑企业工程总价款320万元，根据合同约定当期实际支付价款为总价款的95%，剩余5%作为质量保证金留存2年，建筑企业按照工程总价款开具了相关发票。

(4)发生销售费用、管理费用250万元，财务费用80万元(其中利息支出50万元，但不能取得金融机构的贷款证明)。

(5)2011年11月开始销售，可售建筑面积共计8000平方米，截止2011年12月底销售90%，取得收入1200万元;剩余10%部分尚未销售，企业按照规定办理了土地增值税清算。

(6)2012年3月底，公司将剩余的10%房屋打包销售，收取价款110万元。

(7)其他相关资料：当地政府规定，房地产开发费用扣除比例为8%。

要求：根据上述资料，按序号回答下列问题，如有计算，每问需计算出合计数。

(1)计算2011年12月进行土地增值税清算时可扣除的土地成本金额。

(2)计算2011年12月进行土地增值税清算时可扣除的开发成本金额。

(3)计算2011年12月进行土地增值税清算时可扣除的开发费用。

(4)计算2011年12月进行土地增值税清算时可扣除的与转让房地产有关的税金。

(5)计算2011年12月进行土地增值税清算时的增值额。

(6)计算2011年12月进行土地增值税清算时应缴纳的土地增值税。

(7)计算2012年3月公司打包销售剩余10%房屋的单位建筑面积成本费用。

(8)计算2012年3月公司打包销售的10%房屋的土地增值税。

一、单项选择题

1.

【答案】B

【解析】选项B：房地产的出租，出租人虽取得了收入，但没有发生房产产权、土地使用权的转让，不属于土地增值税的征税范围。因此，出租闲置房产的事业单位不属于我国土地增值税的纳税义务人。

2.

【答案】D

【解析】选项A：房地产的评估增值，房地产虽然有增值，但其既没有发生房地产权属的转移，房地产的产权人也未取得收入，所以不属于土地增值税的征税范围，不征收土地增值税;选项B：个人之间互换自有居住用房，经当地税务机关核实，可免征土地增值税;选项C：在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。

3.

【答案】D

【解析】选项A：房地产的继承，虽然发生了房地产权属变更，但被继承人并没有因为权属变更而取得任何收入，因此不属于土地增值税的征税范围;选项B：尚在抵押期间的房地产，未发生权属的改变，不属于土地增值税的征税范围;选项C：国有土地使用权出让，是“国家”以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向“国家”支付土地使用权出让金的行为，它不属于土地增值税的征税范围。

4.

【答案】A

【解析】首先，房地产开发企业转让房地产时缴纳的印花税已经列入管理费用中，不能再单独扣除，所以不能选择D选项;其次，计算土地增值税可扣除的与转让房地产项目有关的税金不包括房产税和城镇土地使用税，所以不能选择BC选项。

5.

【答案】A

【解析】选项A：取得土地使用权所支付的地价款，属于取得土地使用权所支付的金额，不属于房地产开发成本。

6.

【答案】B

【解析】允许扣除的房地产开发成本=300+400+500=1200(万元)。

7.

【答案】B

【解析】土地增值税清算时，已计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。本题中超过国家规定上浮幅度的20万元利息支出不得扣除。允许扣除的房地产开发费用=(300+100-20)+(1200+1800-300)×4%=488(万元)。

8.

【答案】B

【解析】(1)应扣除的取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本合计为4800万元;(2)应扣除的房地产开发费用=4800×8%=384(万元);(3)应扣除的与转让房地产有关的税金=10000×5%×(1+7%+3%)=550(万元)，房地产开发企业转让房地产时缴纳的印花税列入管理费用(属于房地产开发费用的项目)，因此不单独作为税金扣除;(4)其他扣除项目金额=4800×20%=960(万元);(5)扣除项目金额合计=4800+384+550+960=6694(万元);(6)增值额=10000-6694=3306(万元);(7)增值率=3306÷6694×100%=49.39%，适用30%税率;(8)该公司应缴纳的土地增值税=3306×30%=991.8(万元)。

9.

【答案】C

【解析】对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除，允许扣除的房地产开发费用=(300-30-10)+(1000+2600)×5%=440(万元)。

10.

【答案】C

【解析】(1)评估价格=320×70%=224(万元);(2)允许扣除的税金=(300-180)×5%×(1+7%+3%)+300×0.5‰=6.6+0.15=6.75(万元);(3)扣除项目金额合计=224+6.75=230.75(万元);(4)增值额=300-230.75=69.25(万元)：(5)增值率=69.25÷230.75×100%=30.01%，适用税率30%;(6)应纳土地增值税=69.25×30%=20.78(万元)。

11.

【答案】C

【解析】(1)扣除项目金额合计=1200+2500+(1200+2500)×8%+444=4440(万元);(2)增值额=8000-4440=3560(万元);(3)增值额与扣除项目金额之比=3560÷4440×100%=80.18%，适用税率40%、速算扣除系数5%;(4)应纳土地增值税=3560×40%-4440×5%=1424-222=1202(万元)。

12.

【答案】A

【解析】(1)转让土地使用权扣除项目金额=220+300×0.5‰+(300-220)×5%×(1+7%+3%)=224.55(万元);(2)土地增值额=300-224.55=75.45(万元);(3)增值率=75.45÷224.55×100%=33.60%，适用税率30%;(4)应纳土地增值税=75.45×30%=22.64(万元)。

13.

【答案】B

【解析】(1)可以扣除的取得土地使用权所支付的金额=1800×1/3=600(万元);(2)可以扣除的房地产开发成本=1200×1/3=400(万元);(3)可以扣除的房地产开发费用=(600+400)×10%=100(万元);(4)可以扣除的相关税金=3000×5%×(1+7%+3%)=165(万元);(5)其他扣除项目金额=(600+400)×20%=200(万元);(6)可以扣除的项目金额合计=600+400+100+165+200=1465(万元);(6)增值额=3000-1465=1535(万元);(7)增值率=1535÷1465×100%=104.78%，适用税率50%、速算扣除系数15%;(8)该企业应纳土地增值税=1535×50%-1465×15%=547.75(万元)。

14.

【答案】C

【解析】(1)可以扣除的取得土地使用权所支付的金额=(4200+130)×1/2=2165(万元);(2)可以扣除的房地产开发成本=4600×1/2=2300(万元);(3)可以扣除的房地产开发费用=300×50%+(2165+2300)×4%=328.6(万元);(4)可以扣除的与转让房地产有关的税金=6500×5%×(1+5%+3%)+6500×0.5‰=351+3.25=354.25(万元);(5)可以扣除的项目金额合计=2165+2300+328.6+354.25=5147.85(万元);(6)土地增值额=6500-5147.85=1352.15(万元);(7)增值率=1352.15÷5147.85×100%=26.27%，适用税率30%;(8)该企业应纳土地增值税=1352.15×30%=405.65(万元)。

15.

【答案】B

【解析】纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，取得土地使用权所支付的金额、新建房及配套设施的成本、费用或者旧房及建筑物的评估价格，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除;对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。转让厂房的扣除项目金额=(40+40×5%×9)+(100-40)×5%×(1+5%+3%)+1.2+100×0.5‰=62.49(万元);增值额=100-62.49=37.51(万元);增值率=37.51÷62.49×100%=60.03%，适用税率40%、速算扣除系数为5%;应纳土地增值税=37.51×40%-62.49×5%=11.88(万元)。

16.

【答案】B

【解析】土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，所以选项B正确。

17.

【答案】B

【解析】已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。只有选项B符合条件。

18.

【答案】B

【解析】对企事业单位、社会团体以及其他组织转让服务作为租房房源、且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

19.

【答案】B

【解析】土地增值税的纳税人应在转让房地产合同签订后的7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。

20.

【答案】C

【解析】土地增值税的纳税人应向房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报。

二、多项选择题

1.

【答案】BD

【解析】选项A：房产所有人将房屋产权赠与“直系亲属”的，不属于土地增值税的征税范围，不征收土地增值税;选项C：房产所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的，不属于土地增值税的征税范围，不征收土地增值税。

2.

【答案】CD

【解析】选项A：对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税;选项B：房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为，对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，故不属于土地增值税的征税范围，不需要缴纳土地增值税;选项C：用写字楼换入土地使用权，既发生了房产产权、土地使用权的转移，交换双方又取得了实物形态的收入，因此属于土地增值税的征税范围，需要缴纳土地增值税;选项D：以土地使用权抵债的，属于土地增值税的征税范围，需要缴纳土地增值税。

3.

【答案】ABD

【解析】对于非房地产开发企业来说，“与转让房地产有关的税金”是指：营业税、城建税、教育费附加和印花税，不包括房产税、城镇土地使用税。

4.

【答案】ACD

【解析】选项B：以行政划拨方式取得土地使用权的，地价款为按照国家有关规定补交的土地出让金。

5.

【答案】ABD

【解析】根据规定，对房地产开发公司开发销售新建商品房时，可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和，加计20%的扣除。选项AB属于房地产开发成本中的项目，选项D属于取得土地使用权所支付的金额的项目。

6.

【答案】BCD

【解析】纳税人转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款或出让金、按照国家统一规定缴纳的有关费用和转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。

7.

【答案】BD

【解析】纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定征收土地增值税。

8.

【答案】AB

【解析】对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除;已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。

9.

【答案】ABC

【解析】本题考核土地增值税清算的有关规定。符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：(1)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;(2)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;(3)直接转让土地使用权的。

10.

【答案】CD

【解析】税务机关“可要求”纳税人进行土地增值税清算的情形有：(1)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;(2)取得销售(预售)许可证满3年仍未销售完毕的;(3)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;(4)省税务机关规定的其他情况。选项AB属于纳税人应进行土地增值税清算的情形。

11.

【答案】AB

【解析】房地产开发企业支付的拆迁补偿费，计入房地产开发成本中扣除;房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本中扣除。

12.

【答案】ABC

【解析】建成后房地产开发企业自用的部分，其成本、费用不得扣除。

13.

【答案】ABC

【解析】房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，需要缴纳土地增值税;用于对外出租的，由于所有权没有发生转移，所以不视同销售，不缴纳土地增值税。

14.

【答案】AD

【解析】选项B：申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的，税务机关才核定征收土地增值税;选项C：符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续的，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的，才按核定征收方式对房地产项目进行清算。

15.

【答案】BD

【解析】选项A：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，才免征土地增值税，并不是所有的出售普通标准住宅都免征土地增值税;选项C：房地产开发企业销售建成满3年的商品房，没有免税优惠，应照章纳税。

16.

【答案】BC

【解析】选项A：房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除;未开具发票的，扣留的质量保证金不得计算扣除。选项D：对于纳税人既建造普通标准住宅，又建造其他房地产开发的，应分别核算增值额;不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用免税规定。

三、计算题

1.

【答案及解析】

(1)王某2011年应缴纳营业税=0.5×11×5%+(120-110)×5%=0.28+0.5=0.78(万元)

王某2011年应缴纳的营业税、城建税及教育费附加=0.78×(1+7%+3%)=0.86(万元)

(2)王某转让商铺应缴纳的土地增值税：

可扣除项目金额合计=130×80%+(120-110)×5%×(1+7%+3%)+0.06=104+0.55+0.06=104.61(万元);

增值额=120-104.61=15.39(万元);

增值率=15.39÷104.61×100%=14.71%<50%，适用税率30%

王某转让商铺应缴纳土地增值税=15.39×30%=4.62(万元)。

2.

【答案及解析】

(1)企业2011年应缴纳的营业税、城建税及教育费附加=6500×5%×(1+7%+3%)+20×5%×(1+7%+3%)=357.5+1.1=358.6(万元)

(2)可扣除的取得土地使用权所支付的金额=(3000+120)×1/2=1560(万元)

(3)可扣除的房地产开发成本=4000×1/2=2000(万元)

(4)可扣除的房地产开发费用=(1560+2000)×10%=356(万元)

(5)扣除项目金额合计=1560+2000+356+357.5+6500×0.5‰=4276.75(万元)

增值额=6500-4276.75=2223.25(万元)

增值率=2223.25÷4276.75×100%=51.98(万元)，适用税率40%、速算扣除系数5%

应纳土地增值税=2223.25×40%-4276.75×5%=889.3-213.84=675.46(万元)。

3.

【答案及解析】

(1)2011年12月进行土地增值税清算时可扣除的土地成本金额=(200+10)×90%=189(万元)

(2)2011年12月进行土地增值税清算时可扣除的开发成本金额=(180+320)×90%=450(万元)

【提示1】房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。

【提示2】房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除。

(3)2011年12月进行土地增值税清算时可扣除的开发费用=(189+450)×8%=51.12(万元)

(4)2011年12月进行土地增值税清算时可扣除的与转让房地产有关的税金=1200×5%×(1+5%+3%)=64.8(万元)

【提示】房地产开发企业的印花税计入管理费用，不单独作为与转让房地产有关的税金扣除。

(5)可以扣除的项目金额合计=189+450+51.12+64.8+(189+450)×20%=882.72(万元)

增值额=1200-882.72=317.28(万元)

(6)增值率=317.28÷882.72×100%=35.94%，适用税率30%

2011年12月进行土地增值税清算时应缴纳的土地增值税=317.28×30%=95.18(万元)

(7)单位建筑面积成本费用=882.72÷8000÷90%=0.12(万元)

(8)可以扣除的项目金额=0.12×8000×10%=96(万元)

增值额=110-96=14(万元)

增值率=14÷96×100%=14.58%，适用税率30%

2012年3月公司打包销售的10%房屋的土地增值税=14×30%=4.2(万元)。