公共收益该如何分配？

：自《物权法》颁布实施以来，有关物业管理区域内的公共收益纠纷就呈现上升趋势，有些纠纷甚至诉至法院。业主、物业服务公司对物业管理区域公共部位收益归谁所有，应当如何分配使用等很多问题都存在争议。

[案情回顾]

2008年12月21日，某小区业主委员会作为委托方(甲方)与受托方(乙方)与某物业服务公司签订物业管理委托合同，主要约定：业主委员会将小区的物业管理服务委托给该公司，乙方承担房屋建筑主体共用部位(楼盖、屋顶、梁柱、门厅、设备机房等)的维修、养护和管理，承担房屋建筑主体共同设施设备的维修、养护、管理和运行服务等十项服务管理项目。甲方向乙方无偿提供物业管理用房，房屋建筑及装修标准以现场查看为准，乙方自行负责装饰装修，费用不得计入物业管理成本中;甲方应协助乙方催缴物业管理费;乙方有权根据有关法律、法规的规定和本合同的约定，向业主或物业使用人收取物业服务费用，通过合法有效的方式解决拖欠物业服务费的问题。

合同第四条约定，物业服务费由乙方负责直接向业主收取，业主委员会有权查询前期物业服务收费明细帐，乙方必须按政府规定、程序收费，业主应自觉按时缴纳物业管理服务费，对恶意无故拖欠费用的业主，甲方有义务协助催缴;综合服务费的收取标准为高层住宅物业每平方米0.80元/月;车位使用费按不同部位分别计取;广告及门面房收益分配;广告内容须经甲方审核同意，原则是不得有损物业整体形象、品位，不得干扰业主的正常生活;小区公共区域的广告位等公共设施，权属归全体业主，其收益由甲方、乙方进行利润分成;小区设备运行费、维修费(不含大中修)等，含对共用部位、共用设施、设备的日常运行、保养及维修服务，公共区域绿化养护服务，相关费用计入物业管理成本，由乙方负责等内容。

《物业合同》签订后，物业服务公司于2009年1月1日进驻小区。在物业合同履行中业主委员会与物业服务公司及业主之间产生争议，各方无法达成一致，2009年5月25日，物业服务公司将物业管理人员撤离小区，中止物业合同的履行。物业服务公司退出小区后，业主委员会另行与他人订立物业合同。业主委员会将原物业服务公司诉至法院，请求法院判令核算物业服务公司经营成本后，剩余250000元的收益应全部退还。

物业服务公司提出其收入已全部用于履行合同，还有不足，不存在盈利。物业服务公司提供了其在小区提供服务期间的财务收支明细表及相关帐务帐册和凭证，在其提交的《小区2009年1-5月财务明细》列明：收入项目为物业费101655.7元、车位费167634元、门面租金58189元、广告收入36365元、水费43257.5元、电费26308.3元、暖气费21036.8元，收入合计454446.3元(含预收的物业费、车位费等共计106245.1元);业主欠缴的物业费291398.94元。支出工资、电梯维修费，水、电费等共计462772.98元。在支出明细中列有“办公室装修15600元。”

[法院判决]

法院认为：业主委员会与物业服务公司签订《物业合同》时意思表示真实，从订立合同到物业撤离小区中止履行物业合同的期间内，业主委员会没有召集业主大会或采取其他方式否认物业合同效力，也没有业主依法请求法院撤销物业合同，因此，双方《物业合同》中关于共用场地、共用设施收益处分的条款不宜认定无效。关于收益返还问题，按照合同第四条第一款第三项约定，对广告及门面房收益由双方进行利润分成，但在该合同中并未明确约定其分成比例，法院酌定对该收益或利润由双方进行均分，即各50%。物业服务公司提供的《小区2009年1—5月财务明细》显示门面租金和广告收入总计为94554元，其中预收款项为23773元，即实际的门面租金和广告收入为70781元，故物业服务公司应退还业主委员会35390.5元(50%)。判决物业服务公司于本判决生效后十日内退还小区业主委员会35390.5元。

[案例评析]

本案的争议焦点有两个：第一，业主委员会与物业服务公司之间通过物业服务合同有关收益分成的约定是否有效?第二，收益的数额如何确定?涉及的法律问题主要是合同的效力认定、物业管理区域内建筑物及其附属设施的共同管理权。

按照《物权法》相关规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。有关共有和共同管理权利的其他重大事项应由业主共同决定。按照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定，改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第(七)项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。

本案中，《物业合同》第四条中约定：“广告及门面房收益分配;广告内容须经甲方审核同意，原则是不得有损物业整体形象、品位，不得干扰业主的正常生活;小区公共区域的广告位等公共设施，权属归全体业主，其收益由甲方、乙方进行利润分成。”显然，这一事项涉及共有部位的经营决定权以及收益支配权，属于应由业主共同决定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。该小区已经成立业主大会，因此应当通过业主大会决议的形式作出，业主委员会只是业主大会的执行机构，执行业主大会的决定事项。不应当由业主委员会擅自与物业服务公司签订合同进行约定。上述案件中，业主委员会未经业主大会授权擅自签订《物业合同》，约定全体业主共同管理的事项，行为已经超越了其职责权限。

按照合同法相关规定，“违反法律、行政法规的强制性规定”的，合同无效。但法院却以业主委员会与物业服务公司签订的《物业合同》系双方真实意思表示为由，认为虽然在该合同中业主委员会在没有依据物权法的相关规定取得业主授权的情况下对小区共用场地，共有设施等进行经营活动取得收益进行处分，但从订立合同到物业服务公司撤离小区中的履行该合同期间内，业主委员会没有召集业主大会或采取其他方式否认该合同效力，也没有业主依据《物权法》请求法院撤销该合同，据此认为该合同中关于共用场地、共用设施收益处分的条款有效。此判决有待商榷。

关于物业服务公司服务期间全部收益数额，法院认为原被告双方未能提出物业管理收入、支出的合理性、合法性以及成本支出核算的书面依据，遂以《小区2009年1—5月财务明细》为基础计算收益数额并无不当。同时，在认定原被告双方签订合同有效的情况下，判决被告将收益额的50%即35390.5元返还业委会。但笔者认为，双方签订的合同无效，物业服务公司应全部返还。

可见，物业服务公司可以与业主委员会签订合同，就公共的经营及收益的支配使用作出约定，但前提是业主委员会必须经业主大会授权。